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和房产投资客买到了同一个小区是什么体验?九

作者:admin  时间:2019-04-21 17:02  人气:

  不管你愿不愿意,房(炒)产(房)投资客(团)们一直存在,从没有绝迹过。为了样本纯粹,我们排除掉小散房产投资客和本地投资客,只讨论一群人投资一个楼盘或者一个土豪或者一家公司投资同一个楼盘多套住宅的情况。全国性的房产投资客团体不少,形成气候的不多。很多都是在暗地里操作,不为人知。另外,暂时没发现有公司的主业是房产投资。

  首先给出一个结论:房产投资客团体会影响一个楼盘的短期房价走势,不会影响一个区域甚至是一个城市的房价走势。所以,把高房价的黑锅扣在房产投资客的身上是不理性的。我们不迎合大众,只为剖析真相。

  既然房产投资客无法影响一个区域甚至一个城市的房价走势,我们今天只讨论对一个楼盘的影响。

  我们知道,房产投资团体一般通过团购、包楼等方式把项目落地。他们盯上的楼盘有几个特点:低价、低价、还是低价。他们一次性可以买入同一个楼盘的几十套甚至上百套房源,偶尔也会有大老板直接买入一个单元甚至是一栋楼的全部房源。

  房产投资客团体的操作多种多样,但是大部分都是对投入成本压缩到极致。能2成首付就不会3成,能做全款分期就不会全款买入,能套到首付就不会自掏腰包。这么做的后果就是,资金很不稳定。他们随时可能会面临还贷逾期和资金链断裂风险,低价抛售扰乱市场是家常便饭。

  再抛出一个概念:一个楼盘的房价是由最便宜那套房子决定的。只要有人低价出货,市场就会把这套房子当成参照物进行选择。当然,这个概念的意思不是说有人低价抛售你就无法高价卖出。但是短期内,大部分的购房者都会受到这套低价房源的影响。试想,如果低价抛售的多了。短期内整个楼盘的房价一定会受到重大影响。同理,一些充斥各种全款分期、顶账房的楼盘,短期内的价格也会受到影响。

  即使区域内房价大涨,只要有人低价出货这个楼盘还是涨不过同区域的其他楼盘。半年、一年、两年是房产投资客集中出货的时间节点。要想价格回归价值,只能等他们的货出的差不多。

  有没有可能房产投资客心很齐,集体哄抬价格导致楼盘价格虚高呢?基本上没有可能。被他们盯上的楼盘基本都是刚需大盘,他们没有能力买空所有房源。他们抬价,总有普通购房者会因为种种原因常规价格卖房。最便宜那套房他们永远控制不了,也就无法决定楼盘的价格走势。

  1,房产投资客的房子买来不住,小区入住率受到影响,夜晚亮灯的房子变少,显得很冷清。这会影响小区的口碑,从而影响价格;

  2,二手市场中,购房者听说楼盘内房产投资者多也会影响购房决定。房子那么多,为什么要蹚这个浑水?一个楼盘要是因为炒而闻名,一定不是好事儿;

  3,房产投资客买入的房源几乎不会自住,全部流入到租房市场。这会严重影响楼盘整体的出租价格。这也是和房产投资客住在一个小区不小的损失;

  4,房产投资客多,小区内居住的业主变少。九州天下现金天下娱乐维权或者监督物业能够聚集的业主也相应变少,楼盘的环境和物业水平也会变得越来越差。他们不会关心小区的居住体验,也不会从外地赶到沈阳参与维权活动。业主内部被瓦解,物业自觉性不足,怎么可能让小区的循环变得更好呢?

  但是,任何事情都有两面性。我们只讨论事情的普遍性,具体情况还要一事一议。房产投资客团体对一个楼盘的影响难以量化,上述因素只是比较致命的问题。

  房产投资客也不傻,这些问题他们也清楚。他们选择的楼盘有不少都比较有潜力,而潜力来源于低价。但普通购房者没法和他们比较。他们能够赚到钱,不代表买了同一个楼盘的你也会同样赚钱。他们的首付很低,而且首付也有可能是借来的或者是贷来的。空手套来的房子,再加上以租养贷,成就了低廉的买入和持有持本。他们以小博大,而你却倾其所有。你玩不过人家的。

  房产投资客通过套现募集首付,基本是白来的。以租养贷cover 80%以上的月供。2成首付相当于加了5倍杠杆,也就是涨和跌的幅度都是全款的5倍。房价跌了当然会“粉身碎骨”,一旦房价涨了,他们的回报率会达到50%以上(只需房价上涨10%),极端情况下会达到1000%以上(更高倍数的杠杆)。

  而你呢?全款买入,0杠杆。装修、家具又花去了几十万。自主不出租,月供自己扛。物业费、取暖费也是不小的开支。即使房价上涨50%,你也未必赚到钱。

  所以咨询房哥问题的,我第一句都是问问自住还是投资。如果是自住,就别想太多。什么自住兼投资、资金沉淀都是活在梦里。不要拿你的爱好挑战别人的饭碗,你跑不过博尔特自然也赢不过房产投资客。踏踏实实过日子,收起靠房子发财的美梦。

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